（2017）粤5322民初1088号

广东省郁南县人民法院

民事判决书

（2017）粤5322民初1088号

原告（反诉被告）：谢梓林，男，1972年7月10日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。

委托诉讼代理人：范奕兴，广东骏和律师事务所律师。

被告（反诉原告）：谭镐桃，男，1948年7月29日出生，住广东省郁南县。

委托诉讼代理人：谭超明，男，1974年7月4日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。系谭镐桃的儿子。

被告（反诉原告）：谭超明，男，1974年7月4日出生，汉族，，住广东省云浮市郁南县。

原告（反诉被告）谢梓林与被告（反诉原告）谭镐桃、谭超明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，被告谭镐桃、谭超明在答辩期间，提出反诉，依法适用简易程序决定将两案合并审理，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢梓林、被告（反诉原告）谭镐桃的委托诉讼代理人及被告（反诉原告）谭超明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告谢梓林向本院提出诉讼请求：1、判令两被告一个月内办妥出租给原告的房子的消防验收手续；2、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月6日，被告一与原告签订房屋租赁合同，将登记在被告二名下的位于某地出租给原告方，原告方用作培训教学项目使用，期限三年。并收取押金5000元。原告承租后做了开展教学培训项目的准备，包括装修、添置教学设备等，投入不少。但消防验收却迟迟未达标、未通过。原告多次催促两被告加紧办理相关手续，但两被告均以各种理由推托。消防验收至今仍未通过。为维护原告合法权益，特诉至法院。

原告谢梓林向本院提交了以下证据：

1、原告身份证，证明原告的基本身份情况。

2、房屋租赁合同，证明原、被告房屋租赁情况，且内容约定了房屋的用途是作为培训教学项目使用。

3、房产证，证明房屋所有情况，证明房屋屋主为本案被告二谭超明。

4、收据，证明被告收取原告房屋租金的押金5000元。

5、《关于同意筹建郁南县卓越职业培训学校的复函》，证明开办郁南县卓越职业培训学校经相关部门批准。

被告谭镐桃、谭超明答辩称：因为我们与谢梓林于2017年3月6日签订的房屋租赁合同是自愿签订的，而合同并没有约定出租的房屋需由我们办理消防验收手续，因此我们认为被告谢梓林的起诉不合理。

被告谭镐桃、谭超明没有提交证据。

二被告向本院提出反诉请求：1、被反诉人谢梓林立即支付房屋租金15000元给反诉人；2、反诉费用由被反诉人负担。

反诉原告向本院提交了以下证据：

1、反诉原告身份证，证明反诉原告的基本身份情况。

2、房屋租赁合同，证明反诉原告、反诉被告房屋租赁情况。

3、收据，证明反诉被告谢梓林缴纳租房押金5000元。

反诉被告答辩称：反诉原告交付给反诉被告的房子直到现在仍然没有办妥消防验收手续，无法按约定的用途进行使用，因此不应该支付租金。

反诉被告没有提交证据。

本院经审理认定事实如下：

被告（反诉原告）谭镐桃与谭超明是父子关系，坐落于都城镇牛圩河开发区第三栋尾2号房屋登记的产权人是被告（反诉原告）谭超明，经谭镐桃与谭超明协商同意。2017年3月6日，被告（反诉原告）谭镐桃与原告（反诉被告）谢梓林签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告（反诉原告）将自有的坐落于某地出租给原告（反诉被告）方，作培训教学项目使用，租用期限从2017年4月1日至2020年3月31日止。租金每月2500元，水、电费按约定计收。在签订合同时需交押金5000元，租房期满时退回。租赁期内，承租方应执行有关部门的各项规定，做好防火安全，人员安全，综合治理及安全、保卫工作，如发生问题，承租方要承担全部责任。合同签订后，原告交纳了租房押金5000元，由谭镐桃开具租房押金收据（票号6979844）一份给原告（反诉被告）收执。被告（反诉原告）依约将租赁房屋交付原告（反诉被告）使用。经原告（反诉被告）申请，郁南县人力资源和社会保障局于2017年3月22日作出郁人社函【2017】30号《关于同意筹建郁南县卓越职业培训学校的复函》，同意培训学校的地点在都城镇西宁大道牛圩河开发区第三栋尾2号房屋。原告（反诉被告）为筹建培训学校进行了相关的前期工作，因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）办理出租给原告的房子的消防验收手续而未办理，因而原告（反诉被告）一直未支付租房租金给被告（反诉原告）。由于被告（反诉原告）办理出租给原告的房子的消防验收手续未办理，原告（反诉被告）因而提起诉讼，请求解决。在答辩期间，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）的起诉无理由为由同时提起反诉，要求原告（反诉被告）支付2017年4月至9月的租金15000元。

另外，本院依职权到郁南县房地产权属档案管理中心调查都城镇牛圩河开发区第三栋尾某号房屋的情况。经查阅档案，该房屋原产权人是谢阳波，该房屋经郁南县城乡规划建设管理局于2008年9月23日批准建造，批建项目是商住，2009年4月28日郁南县城乡规划建设管理局验收合格，并发出《郁南县城区建设工程规划验收合格通知书》，2009年4月29日经郁南县建设质监部门验收和郁南县建设工程备案机关备案，并以谢阳波为产权人在郁南县房地管理局申领了该房屋的房地产权证。2010年11月8日，谢阳波与谭超明签订《房地产买卖合同》，将该房屋卖给谭超明，在买卖手续完成后，谭超明在郁南县房地管理局办理了该房屋的产权转户手续。

本院认为，原告（反诉被告）谢梓林与被告（反诉原告）谭镐桃、谭超明签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同的内容并没有违反法律规定，合同是有效的。合同并没有约定由被告（反诉原告）为原告办理出租给原告的房子作为郁南县卓越职业培训学校用途的消防验收手续，根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。本条中的“其他特殊建设工程”是指不属于大型的人员密集场所，但根据其特殊地位、使用性质等，需要对其消防设计进行的建设工程。既包括新建的建设工程，也包括改建、扩建、建筑内部装修以及用途变更将其房屋的一部分出租的建设工程项目。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第……；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。由此可见，《中华人民共和国消防法》明确规定了消防报送、审核、验收和备案制度，是法律规定的法定制度和法定义务，虽然原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》时没有约定有关消防方面的条款，但是《中华人民共和国消防法》已明确规定了各方的权利义务，而且被告（反诉原告）的房屋改变用途属于法律规定的“其他特殊建设工程”，办理消防验收手续的顺序为备案、报送、审核和验收。被告（反诉原告）将其房屋的一部分出租给原告（反诉被告）作职业培训学校，原告（反诉被告）是职业培训学校的建设单位，应当由建设单位将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，而非出租方办理。被告（反诉原告）谭超明作为房屋的所有人，将其房屋的一部分出租给原告（反诉被告），是明知作职业培训学校之用，属于用途变更的建设工程项目，虽然被告（反诉原告）已将出租的房屋交给原告（反诉被告），但是被告（反诉原告）应当依照法律的规定履行备案的义务，而未履行，致使原告（反诉被告）无法依法进行职业培训学校的消防报送、审核和验收，影响了职业培训学校的筹建、开办，致原告（反诉被告）一直未支付租房租金，其责任在被告（反诉原告）方。

综上所述，原告（反诉被告）谢梓林是郁南县卓越职业培训学校的筹建开办人，也就是该学校的建设单位，办理该学校的消防报送依法应当是原告（反诉被告），而非被告（反诉原告）谭镐桃、谭超明方，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）办理出租给原告的房子的消防验收手续的理据不足，应予驳回。被告（反诉原告）谭镐桃、谭超明反诉主张原告（反诉被告）谢梓林支付房屋租金的问题，因被告（反诉原告）未依法履行将其房屋在公安机关消防机构进行备案的法定义务，致原告（反诉被告）未能实现合同约定的，因此，被告（反诉原告）的反诉请求理据不足，应予驳回。原告（反诉被告）在诉讼期间提供的原告身份证、房屋租赁合同、房产证、押金收据、《关于同意筹建郁南县卓越职业培训学校的复函》，以及被告（反诉原告）在诉讼期间提供的被告（反诉原告）的身份证、房屋租赁合同、租房押金收据，本院予以认证。依照《中华人民共和国消防法》第十二条、第十三条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）谢梓林的诉讼请求。

二、驳回被告（反诉原告）谭镐桃、谭超明的反诉请求。

案件受理费100元，由谢梓林负担；反诉费87.5元，由谭镐桃、谭超明负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。

审 判 员 陈 树 强

二○一七年十一月二十七日

书 记 员 邓 广 华