（2015）云郁法民初字第653号

广 东 省 郁 南 县 人 民 法 院

民 事 判 决 书

(2015)云郁法民初字第653号

原告林永明，男，1982年4月27日出生，汉族，住广东省郁南县。

委托代理人练明洪，广东端庆律师事务所律师。

被告谭华仔，男，1969年7月12日出生，汉族，户籍住址：广东省阳江市江城区，现住广东省郁南县。

委托代理人陈洪星，郁南县司法局法律工作者。

原告林永明诉被告谭华仔商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员陈婉独任审判，于2015年9月14日公开开庭进行了审理，原告林永明及其委托代理人练明洪，被告谭华仔的委托代理人陈洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林永明诉称，2013年10月26日，原、被告签订《购集资房协议》，约定被告将位于郁南县甲镇车站背住宅楼（某城）A幢七楼A1户型卖给原告，合同约定：该套面积为93.06平方（带通道分摊面积），每平方价格2550元，套房款237303元，车位6.3平方（带通道分摊面积），每平方价格为3450元，车位价格21735元，套房＋车位合共价格为259038元，并约定被告交楼及过户办房产证时间为2014年12月。合同签订后，原告依约向被告支付第一、二期购房款共15万元，但被告却迟迟未能向原告交付房屋，该房经房管测量，该套房面积96.01平方，比原来多了2.95平方，超出约定面积3%，且被告擅自改变原约定的设计，双方协商不成。现原告认为，被告违约延迟交楼，已构成违约，应根据合同约定支付2015年1月至7月的违约金52500元，利息损失5250元，并依据相关法律规定，当面积差异超过约定面积3%时，原告有权主张解除合同。为此，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年10月26日签订的《购集资房协议》；2、被告返还购房款15万元及经济损失（利息）5230元给原告；3、被告支付延迟交楼违约金52500元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。

原告林永明在举证期限内对其起诉主张的事实提供的证据有：

1、身份证，证明原告的身份情况。

2、购集资房协议，证明双方约定买卖房屋的事项，被告违约迟延交楼的事实。

3、收据，证明原告已向被告支付了15万元的事实。

4、户型图，证明双方约定被告出售给原告的房屋面积及设计情况，被告擅自变更构成违约。

5、实测面积表，证明实测面积比双方约定的房屋面积大了2.95平方米。

被告谭华仔辩称，原告所诉要求答辩人解除《购集资房协议》、返还购房款15万元及支付利息5250元、延迟交楼违约金52500元，是没有事实和法律依据。一、答辩人于2013年10月26日与原告自愿签订《购集资房协议》，约定将位于郁南县甲镇车站背的某城住宅楼A幢七楼A1户型卖给原告是事实。签订协议后，答辩人已履行了协议条款中规定各项义务，答辩人没有存在违约的行为，违约的是原告，依据协议约定，第一期支付10万元，第二期在2014年6月支付5万元，第三期房产证过户前付清余款，乙方接到甲方通知在20天内要求付清余款……。原告的第二期付款没有按协议约定的时间支付给答辩人，原告是在2014年9月7日才将该期款项支付给答辩人。答辩人在2015年5月25日办完房产证，并在2015年6月13日通知原告办理过户手续，原告至今仍未办理房产证过户手续及支付第三期的房款。二、对原告所诉的延迟交付问题。由于楼盘建好和普通装修好，因建设局规范验收、房管局规范测量和产权证的办理等要求很长时间，因此，由于客观上的原因，答辩人延迟交付房屋不存在过错和违约。三、原告所诉的套房面积超出约定面积3%是缺乏事实依据的。答辩人所建该楼盘没有改变原设计，答辩人与原告签订《购集资房协议》套房面积为93.06平方（包括分摊面积），车位面积为6.3平方（包括分摊面积）合共99.36平方，当时约定的套房面积和车位面积只是一个约数。在房管局验收测量时认为答辩人将公共通道全部分摊到车位上不合理，应该将首层的公用面积按比例分摊到各套房和车位上才合理，因此，才出现套房面积现为96.01平方，车位面积4.8平方，对比相差面积为1.45平方。根据协议约定：“车位及套房面积说明：乙方购买车位及套房面积（含公共通道分摊面积），甲方以房产证建筑面积为准，收取乙方购买的套房及车位面积金额”。根据上述协议约定，答辩人没有违约。四、原、被告因购房发生纠纷后，郁南县甲镇维稳中心及房管所均没有通知答辩人与原告协商过，原告所诉不是事实。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告谭华仔在举证期限内提供的证据如下：

1、身份证，证明被告的身份情况。

2、购集资房协议，证明被告与原告签订购集资房协议和原告未支付第三期购房款没有履行协议条款违约等情况。

3、某城首层平面图和车库面积认购登记图，证明被告建筑的楼盘没有改变设计情况。

4、房屋分割说明，证明被告将建筑房屋首层车位106个，A、B幢96套房，C幢14套房的公用面积分摊情况。

5、房地产交易中心实测报告，证明被告建筑好的房屋和车位经测量验收符合标准和公用面积分摊以及各套房屋和车位的实际面积情况。

6、房地产权证和车位房地产权证，证明被告已将原告购集资房认购的房屋在2015年5月25日已办理房地权证和车位房地产权证情况。

经审理查明，2013年10月26日，原告林永明（乙方）与被告谭华仔（甲方）签订了《购集资房协议》，约定林永明向谭华仔购买郁南县甲镇车站背住宅楼（某城）A幢七楼A1户型，合同约定：该套面积为93.06平方（带通道分摊面积），每平方价格2550元，套房款237303元，车位6.3平方（带通道分摊面积），每平方价格为3450元，车位价格21735元。套房+车位合共价格为259038元。付款方式：分三次付款，第一期付10万元人民币，第二期付5万元人民币，第二期付款的时间约2014年6月，即系甲方把大楼封顶及各套房彻好砖后，第三期房产证过户前付清余款，乙方接到甲方通知在20天内要付清余款，如不按时交款按你金额月息5%给甲方，再过15天后，乙方再不交余款，乙方被视为违约放弃，甲方不再保留乙方的购房资格，乙方两次付款15万元订金作违约金，甲方不再返还乙方15万元。车位及套房面积说明：乙方购买车位及套房面积（含公共通道分摊面积）。甲方以房产证建筑面积为准，收取乙方购买的套房及车位面积金额。属于甲方装修好的各套毛坯房后，即通知乙方到房管所办理房产过户手续，甲方的房产证过户给乙方所产生的费用，费用全部由乙方负责。交楼及过户办房产证时间约2014年12月。签订协议后，林永明分别于2013年10月26日支付了10万元、2014年9月7日支付了5万元购房款给谭华仔。

2015年5月6日，郁南县房地产交易中心出具谭华仔—甲镇新车站背（某城）实测结果报告书。2015年5月25日，谭华仔就案涉房屋及车位办理了房屋所有权证。粤房地权证郁字第XXX号房屋所有权证：房屋坐落甲镇新车站背（某城）A701房，建筑面积96.01㎡，套内建筑面积85.96㎡。粤房地权证郁字第XXX号房屋所有权证：房屋坐落甲镇新车站背（某城）首层046号车位，建筑面积4.8㎡，套内建筑面积4.5㎡。2015年6月13日，被告电话通知原告收楼，原告以套房面积发生变更为由，拒绝收楼。

本院认为，原告林永明与被告谭华仔在协商一致的基础上，自愿签订《购集资房协议》，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应依照合同约定，履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”林永明与谭华仔签订的《购集资房协议》约定商品房总面积为99.36平方米（套房面积＋车位面积），现谭华仔交付使用的房屋总面积为100.81平方米（套房面积＋车位面积），根据上述规定，现谭华仔交付的房屋建筑面积与协议约定的面积误差比绝对值未超出３％，林永明要求解除合同及返还购房款和利息，缺乏理据，本院不予采纳。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由于原、被告双方签订的购房协议没有约定逾期交付违约金的计算标准，且原告未能提交有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，根据上述规定，对原告要求按银行同期贷款利率计算逾期交付房屋的违约金，本院不予支持。原告认为被告建好的楼房设计与双方签订合同时的户型设计不符，对此，原告未能提供相关的证据予以证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　驳回原告林永明的诉讼请求。

案件受理费2592.79元（已减半收取），由原告林永明负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。

审 判 员 陈 婉

二○一五年十一月三日

书 记 员 刘 麟 继