（2015）云郁法民初字第892号

广 东 省 郁 南 县 人 民 法 院

民 事 判 决 书

(2015)云郁法民初字第892号

原告曾桂浩，男，汉族，1973年9月21日出生，住深圳市宝安区。

被告傅金洪，男，汉族，1963年8月10日出生，户籍地深圳市宝安区，现住云浮市郁南县。

第三人郁南县农村信用合作联社。住所地：云浮市郁南县都城镇江滨东路2号。

法定代表人徐博文，该社社长。

委托代理人陈锦杏，该社员工。

委托代理人谭丽颜，该社员工。

原告曾桂浩诉被告傅金洪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周清华独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾桂浩、被告傅金洪到庭参加诉讼。后本院依法通知郁南县农村信用合作联社（以下简称郁南农信联社）为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员谢宁担任审判长，与审判员林采雨、代理审判员周清华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾桂浩，第三人郁南农信联社的委托代理人陈锦杏、谭丽颜到庭参加诉讼，被告傅金洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曾桂浩诉称，2014年9月12日，被告为甲方与原告为乙方签订了《房产转让合同》，合同载明：一、甲方将位于郁南县连滩镇广场路1-7号正大门口入口右侧的第一卡、第二卡及第三卡(铺)车位(合共约59平方米)按3500元/平方米转让给乙方；二、签订合同当日，乙方首期支付每卡铺(车)位购房款50000元，三卡共150000元给甲方，剩余房款：按现场实际测量面积，办完房产证后付清；三、本合同签订之日起一年内，双方应携带有关资料到郁南县房地产交易中心办理过户手续；四、甲方于2014年9月13日将该房地产交付给乙方进行装修使用；……；七、办理上述房地产权证的相关费用，由乙方自行负责；……。合同签订后，原告依约支付了购房款150000元，被告也于2014年9月13日将该商铺交付给原告使用。随后，原告对该商铺进行了装修并投入使用。《房产转让合同》是原、被告双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应全面履行合同规定的义务。原告已履行了合同约定的付款义务，并对取得的商铺进行了装修和使用，但被告并未依约办理该房产的房地产权证给原告。合同约定的办证期限届满后，原告多次要求被告办理该房产的转让过户手续，但被告至今未办理，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告傅金洪在判决发生法律效力之日起十五天内把其位于郁南县连滩镇广场路1-7号正大门口入口右侧的第一卡、第二卡及第三卡(铺)车位(合共约59平方米)办理房地产权证给原告曾桂浩；2、本案受理费由被告承担。

原告曾桂浩提供以下证据支持其诉求：

1、曾桂浩居民身份证，证明原告的身份情况。

2、傅金洪居民身份证，证明被告的身份情况。

3、《房产转让合同》，证明合同当事人、内容、签订时间等。

4、收款收据、招商银行户口交易明细表，证明原告已履行付款义务。

被告傅金洪书面答辩称：由于被答辩人对购买的商铺进行改建，改变了商铺的原设计及规划，以致被答辩人的商铺不能办理过户手续，责任在被答辩人。故未能办理房屋过户手续的责任应由被答辩人自己承担，与答辩人无关。

被告傅金洪提供以下证据：补件通知书、房地产所有权变更登记申请书、分割说明、房地产权证，证明房产无法过户是原告加建造成的。

第三人郁南农信联社述称：1、郁南农信联社对被告傅金洪所有的位于郁南县连滩镇广场路1-7号首层房地产享有抵押权。2014年6月26日云浮广运物流有限公司向我社借款6000000元，借款期限为24个月，即从2014年6月26日至2016年6月26日，并于2014年6月30日分别以权属黎岗吼三宗房产、唐澄锋两宗房产和傅金洪一宗房产办理了抵押登记。权属傅金洪的抵押物为位于连滩镇广场路1至7号首层的房产，权利证号为粤房地权证郁字第1300001053号，证载建筑面积611.8平方米，国有商业用途，评估价值为8259300元。该抵押物于2014年6月30日办理抵押登记，他项权证证号为粤房地他项权证郁字第0000005785号，债权数额为4000000元，权利人为郁南县农村信用合作联社。2、抵押期间，抵押人傅金洪未经郁南农信联社同意而转让抵押财产，受让人曾桂浩没有代为清偿债务消灭抵押权而请求将房产过户，于法不符。综上，原告曾桂浩没有代为清偿债务消灭抵押权而仅以《房产转让合同》为据，请求法院判令被告办理讼争房产的房地产权证给原告的行为，于法不符，且有损抵押权人合法权益。请求法院驳回原告诉讼请求。

第三人郁南农信联社提供了以下证据：

1、郁南农信联社《营业执照》，证明第三人郁南农信联社的主体资格及身份情况。

2、云浮广运物流有限公司《企业法人营业执照》，证明债务人云浮广运物流有限公司的身份情况。

3、《流动资金借款合同》，证明云浮广运物流有限公司与郁南农信联社签订了《流动资金借款合同》，约定云浮广运物流有限公司向郁南农信联社借款6000000元，并约定借款期限、利率及违约责任等情况。

4、《抵押担保合同》，证明被告与郁南农信联社签订《抵押担保合同》，为债务人云浮广运物流有限公司与第三人的借款作抵押担保的情况。

5、房地产他项权证，证明被告用于抵押担保的房产已办理抵押登记。

经审理查明，位于郁南县连滩镇广场路1至7号首层房地产权证登记时间为2013年3月9日，建筑面积为611.8平方米，房地产权属人傅金洪，共有情况为单独所有。

2014年6月26日，傅金洪与郁南农信联社签订《抵押担保合同》一份，约定傅金洪以其所有位于郁南县连滩镇广场路1至7号首层房屋为债务人云浮广运物流有限公司向郁南农信联社借款提供抵押担保。抵押担保的范围为主合同项下债务人应当承担的全部债务。主合同项下的债权本金合计总额为人民币6000000元，债务履行期限从2014年6月26日起至2016年6月26日止。抵押权的存续期间自《抵押担保合同》签订之日起至主合同项下的债权债务之诉讼时效或仲裁时效届满之日止。2014年6月30日，郁南农信联社、傅金洪到房地产管理部门对抵押物郁南县连滩镇广场路1至7号首层房屋办理抵押登记，房地产管理部门颁发粤房地他项权证郁字第0000005785号《房地产他项权证》给郁南农信联社收执。

2014年9月12日，傅金洪（转让方为甲方）与曾桂浩（受让方为乙方）签订《房产转让合同》。该合同约定：“1、买卖房地产情况：甲方将位于广东省郁南县连滩镇广场路1-7号爱丽苑正大门口入口右侧的第一卡、第二卡及第三卡铺（车）位合共约59平方米（实际面积按现场测量为准）按3500元/平方米的价格转让给乙方，乙方对甲方转让的房屋作了了解，该房地产土地使用权类型为商铺。2、买卖房地产价格及付款方式：甲乙双方协定，签订合同当日，支付每卡铺（车）位人民币50000元给甲方，三卡合共人民币150000元给甲方，剩余房款按实测面积，办完房产证后付清，付款方式现金。3、登记过户手续办理：本合同自签订之日起一年内，甲、乙双方应当携带有关资料到郁南县房地产交易中心办理过户手续。4、房地产交接：甲乙双方同意于2014年9月13日由甲方将房产交付给乙方进行装修使用。5、权利保证约定：甲方保证上述房产没有产权纠纷或其他权利限制，若发生买卖前已存在任何纠纷或者权利障碍，概由甲方负责处理。6、违约责任：甲方决定中途不卖，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应当在悔约之日起七日内将所有购房款还给乙方，另赔偿乙方人民币150000元的违约金，而延后交楼则甲方每天向乙方支付已付房款百份之一的违约金；乙方中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方，乙方应另赔偿甲方人民币30000元违约金，由甲方在乙方已付购房款中扣除。7、甲方协助乙方办理上述房地产证的相关费用，由乙方负担。”

2014年9月12日，曾桂浩通过转账支付150000元给傅金洪。2014年9月13日，傅金洪将连滩镇广场路1至7号爱丽苑正大门口入口右侧的第一卡、第二卡及第三卡铺（车）位交给曾桂浩使用。傅金洪转让上述房产给曾桂浩未经得郁南农信联社同意，曾桂浩也没有将房产转让价款代为向抵押权人郁南农信联社清偿抵押担保债务。《房产转让合同》约定的办证期限届满，曾桂浩未能办理案涉房产过户手续，遂于2015年9月28日向本院提起诉讼。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保财产为抵押财产。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”本案中，郁南农信联社提供《流动资金借款合同》、《抵押担保合同》、《抵押物清单》、《房地产他项权证》，可以证明案涉房产已抵押并于2014年6月30日在房地产管理部门办理抵押登记，抵押权已设立。根据上述规定，对郁南农信联社认为其是案涉房产抵押权人的诉讼主张，本院予以采纳。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，傅金洪、曾桂浩于2014年9月12日签订《房产转让合同》转让案涉房产，傅金洪未能提供转让案涉房产经得抵押权人郁南农信联社同意的证据，曾桂浩也未提供案涉受让房产的价款代为清偿抵押担保债务消灭抵押权的证据。根据上述规定，受让人曾桂浩的权利不能对抗抵押权人郁南农信联社已办理抵押登记设立的抵押权。因此，原告曾桂浩的诉讼请求，理据不成立，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条的规定，判决如下：

驳回原告曾桂浩的诉讼请求。

本案受理费3300元，由原告曾桂浩负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。

审 判 长 谢 宁

审 判 员 林 采 雨

代理审判员 周 清 华

二○一六年三月二十二日

书 记 员 邓 广 华